Studio dr.ssa Gabriella Spagnuolo

Con una nuova risposta, l’Agenzia affronta la questione fiscale relativa alla simultanea alienazione dell’usufrutto e della nuda proprietà di un immobile a due distinti acquirenti (Agenzia delle entrate, risposta 14 maggio 2025, n. 133).

Gli istanti, coniugati in regime di separazione legale dei beni e comproprietari in parti uguali di un appartamento, dichiarano di voler vendere “separatamente e contestualmente” l’usufrutto e la nuda proprietà dell’immobile a “due possibili acquirenti”.
Il dubbio sollevato è se questo trasferimento contestuale separato debba essere qualificato unitariamente come cessione, con conseguente assoggettamento all’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, o se, al contrario, ciascun trasferimento debba essere considerato distintamente, con la costituzione del diritto di usufrutto che ricadrebbe nell’ambito della lettera h) e la cessione della nuda proprietà nella lettera b) del citato articolo 67 del TUIR.

L’Agenzia delle entrate analizza la questione alla luce del TUIR, tenendo conto delle modifiche apportate dalla Legge di bilancio 2024.

In particolare, l’articolo 9, comma 5, del TUIR stabilisce che, ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti onerosi che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento, salvo diversa previsione.
L’articolo 67, comma 1, del TUIR elenca i “redditi diversi“. In particolare:

• la lettera b) include le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (con alcune eccezioni, come l’abitazione principale);
• la lettera h) include i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento di beni immobili.

Viene chiarito dall’Agenzia che l’equiparazione tra diritto di proprietà e diritti reali di godimento si applica esclusivamente nell’ipotesi di cessione del diritto reale, mentre tale equiparazione è esclusa nell’ipotesi della loro costituzione. Pertanto, il regime impositivo delle plusvalenze è riservato solo alle cessioni dei diritti reali di godimento successivi alla loro costituzione, mentre i redditi percepiti in sede di costituzione dei medesimi diritti divengono imponibili per l’intero ammontare percepito.

Il caso di specie è particolare poiché, oltre alla costituzione dell’usufrutto, viene ceduta la nuda proprietà a un terzo diverso dall’usufruttuario. L’Agenzia sottolinea che si tratta di due negozi distinti che riguardano due diritti distinti (usufrutto e nuda proprietà).

La costituzione del diritto di usufrutto può avvenire solo se il soggetto è titolare della piena proprietà, e solo successivamente può disporre per il trasferimento a terzi della nuda proprietà. Pertanto, logicamente, prima viene costituito un diritto di usufrutto classificabile come “nuovo”, e successivamente si ha il trasferimento oneroso di un diritto “preesistente” (la nuda proprietà).

A supporto di questa interpretazione, l’Agenzia cita due ordinanze della Corte di Cassazione: Ordinanza n. 7154/2021 e Ordinanza n. 11922/2021.

Sulla base della normativa citata e in linea con i principi esposti, l’Agenzia ritiene che nella fattispecie prospettata, i due negozi, autonomi sotto il profilo civilistico, siano parimenti soggetti autonomamente alla disciplina fiscale.
Pertanto, nel caso in esame:

• il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto costituisce reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR, determinato secondo i criteri di cui all’articolo 71, comma 2;
• la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà dell’abitazione è tassabile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, secondo i criteri di cui all’articolo 68, nell’ipotesi in cui la cessione avvenga entro cinque anni dall’acquisto.

Per i Sindacati la proposta di aumento salariale avanzata da Federfarma è inadeguata

Le OO.SS. di settore hanno comunicato nei giorni scorsi l’interruzione della trattativa per il rinnovo del contratto nazionale di lavoro delle Farmacie Private a causa dell’indisponibilità di Federfarma ad accettare la proposta di adeguamento salariale proposta dalle organizzazioni sindacali di categoria Filcams-Cgil, Fisascat-Cisl e Uiltucs-Uil. Sono circa 60mila le lavoratrici ed i lavoratori dipendenti interessati dal negoziato.

L’associazione datoriale si è orientata su un aumento economico salariale nel triennio di circa 120,00 euro. Per le OO.SS. l’incremento è da considerarsi inadeguato se rapportato alla loro richiesta, avanzata nel corso di precedenti incontri e basata sul calcolo del differenziale di inflazione registrata nel corso del periodo di vigenza del contratto in essere e dell’inflazione programmata per il prossimo triennio. 

Nel corso della riunione le Associazioni datoriali hanno rappresentato il maggiore impegno professionale della figura del farmacista, nonchè gli orari lavorativi sempre più gravosi. 

Per questi motivi le federazioni nazionali di Filcams-Cgil, Fisascat-Cisl e Uiltucs-Uil hanno deciso di avviare lo stato di mobilitazione secondo un quadro di iniziative a carattere nazionale e territoriale che verrà definito nel corso del coordinamento unitario già fissato per il prossimo 19 maggio. 

Le OO.SS. chiedono la salvaguardia dei diritti sindacali

Con un comunicato del 7 maggio 2025, Slc-Cgil e Uil-Poste hanno reso nota la lettera indirizzata a Poste Italiane per evidenziare, come si evince dal testo della missiva, la posizione dei rappresentanti del middle management che, a detta delle OO.SS., fanno proselitismo all’interno dell’azienda, facendo leva sul doppio ruolo che ricoprono, sia sindacale che aziendale.

Slc-Cgil e Uil-Poste denunciano l’impedimento a svolgere la propria attività sindacale e la situazione di lavoratrici e lavoratori discriminati per la propria appartenenza sindacale. La richiesta avanzate a Poste Italiane è che si intervenga con le strutture dirigenti di risorse umane affinché si ripristini, quanto prima, un clima di normalità e al rispetto dei principi costituzionali.  

Fornite le istruzioni per la gestione degli adempimenti previdenziali connessi all’agevolazione contributiva (INPS, circolare 12 maggio 2025, n. 91).

A seguito dell’emanazione del decreto attuativo del Ministro del Lavoro e delle politiche sociali, di concerto con il Ministro dell’Economia e delle finanze dell’11 aprile 2025, l’INPS ha illustrato l’esonero dal versamento del 100% dei contributi previdenziali a carico dei datori di lavoro privati per le assunzioni a tempo indeterminato di donne svantaggiate, effettuate entro il 31 dicembre 2025, introdotto dall’articolo 23 del D.L. n. 60/2024 (Decreto Coesione).

Nella circolare in commento, inoltre, l’Istituto ha fornito anche le indicazioni per la gestione degli adempimenti previdenziali relativi a tale agevolazione contributiva.

Il cosiddetto Bonus donne

In particolare, l’articolo 23 del Decreto Coesione ha stabilito un esonero del 100% dei contributi previdenziali a carico del datore di lavoro, per le assunzioni a tempo indeterminato effettuate tra il 1° settembre 2024 e il 31 dicembre 2025. Il beneficio è riconosciuto per un periodo massimo di 24 mesi e ha un limite di 650 euro mensili per ciascuna lavoratrice, al netto dei premi INAIL.

L’incentivo si applica all’assunzione di donne prive di un impiego regolarmente retribuito da almeno 6 mesi, residenti nelle regioni della ZES unica, oppure all’assunzione di donne prive di un impiego regolarmente retribuito da almeno 24 mesi, a prescindere dalla regione di residenza. Sono esclusi dal beneficio i contratti di lavoro domestico e di apprendistato.

L’esonero non è cumulabile con altri incentivi contributivi, ma è compatibile senza alcuna riduzione con la maxi deduzione del 120% sulle nuove assunzioni, prevista dal D.Lgs. n. 216/2023.

Gli adempimenti dei datori di lavoro

Il datore di lavoro richiedente gli esoneri contributivi in argomento deve inoltrare all’INPS la domanda di ammissione alle agevolazioni in trattazione, avvalendosi esclusivamente del modulo di istanza on-line disponibile sul sito istituzionale dell’INPS, nella sezione denominata “Portale delle Agevolazioni (ex DiResCo) – Incentivi Decreto Coesione – Articolo 23- Donne”.

Il modulo sarà disponibile sul sito istituzionale a decorrere dal 16 maggio 2025. Nel modulo devono essere indicati:

– dati identificativi dell’impresa;
– dati identificativi della lavoratrice nei cui confronti è intervenuta o potrebbe intervenire l’assunzione a tempo indeterminato, inclusa la residenza;
– tipologia di contratto di lavoro sottoscritto o da sottoscrivere (se a tempo pieno o a tempo parziale) e l’eventuale percentuale oraria di lavoro;
– retribuzione media mensile che sarà erogata, comprensiva dei ratei di tredicesima e quattordicesima mensilità, nonché l’ammontare dell’aliquota contribuiva datoriale riferita al rapporto di lavoro oggetto di esonero;
– dichiarazione del datore di lavoro ai sensi del D.P.R. n. 445/2000, con la quale il medesimo esclude il cumulo con altri esoneri o riduzioni delle aliquote di finanziamento con riferimento alla singola lavoratrice.

Ai fini dell’ammissione alla fruizione delle misure di esonero in argomento, l’INPS quantifica quanto possa essere erogato per ciascuna annualità per il singolo rapporto di lavoro, provvedendo ad accogliere le richieste solo laddove vi sia sufficiente capienza di risorse da ripartire pro quota per tutti i 12 o 24 mesi di agevolazione spettante, come espressamente previsto dall’articolo 4, comma 5, del decreto attuativo. L’importo dell’esonero riconosciuto dalle procedure telematiche costituisce l’ammontare massimo dell’agevolazione che può essere fruita nelle denunce contributive.

Infine, nella circolare in commento sono incluse, tra l’altro, le modalità di esposizione dei dati relativi alla fruizione degli esoneri nelle sezioni <PosContributiva>, <ListaPosPA> e <PosAgri> del flusso Uniemens.

L’Agenzia delle entrate si sofferma a chiarire il regime fiscale dei corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto di superficie, con riferimento all’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR (Agenzia delle entrate, risposta 13 maggio 2025, n. 129).

L’Istante è un’associazione sportiva dilettantistica qualificata come ente non commerciale ai sensi dell’articolo 73, comma 1, lettera c), del TUIR, la quale, in qualità di piena proprietaria, ha ceduto e trasferito la proprietà di una costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo, avvalendosi dell’articolo 952, comma 2, del codice civile. Tale operazione è stata effettuata per una determinata durata e dietro pagamento di un prezzo.
Il quesito posto, dunque, riguarda le conseguenze fiscali di tale operazione a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge di bilancio 2024 al trattamento fiscale dei corrispettivi derivanti dalla costituzione a titolo oneroso dei diritti reali di godimento. In particolare, l’Istante chiede se dalla cessione della proprietà superficiaria derivi una plusvalenza di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR.

In risposta, l’Agenzia ricorda che l’articolo 952 del Codice civile disciplina la costituzione del diritto di superficie in due modi: al primo comma, concedendo il diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui, e al secondo comma, alienando la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo. Questa seconda ipotesi è quella della cosiddetta “proprietà superficiaria“.

Dal punto di vista fiscale, l’articolo 73, comma 1, lettera c), del TUIR individua i soggetti passivi, ai fini IRES. Il loro reddito complessivo è costituito dai redditi fondiari, di capitale, d’impresa e diversi, ovunque prodotti. Nella determinazione dei redditi delle singole categorie, sono soggetti alle disposizioni del Titolo I del TUIR, salvo quanto disposto dalle norme espressamente destinate agli enti non commerciali residenti, rinvenibili al titolo II, capo III, del medesimo Testo unico.

Le modifiche operate dalla Legge di bilancio 2024 hanno interessato l’articolo 9 e l’articolo 67 del TUIR:

• l’articolo 9, comma 5, del TUIR (modificato) dispone che, ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento, salvo diversa previsione;
• l’articolo 67, comma 1, del TUIR, definisce i “redditi diversi”. La lettera b) include le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, nonché le plusvalenze derivanti da cessioni di terreni edificabili. La lettera h) include i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento di beni immobili.

La relazione illustrativa alla Legge di bilancio 2024 chiarisce che l’equiparazione tra il diritto di proprietà e i diritti reali di godimento di cui all’articolo 9, comma 5, opera esclusivamente nell’ipotesi di cessione del diritto reale, mentre tale equiparazione è esclusa nell’ipotesi della loro costituzione. La modifica ricomprende espressamente nell’ambito dell’articolo 67, comma 1, lettera h), l’ipotesi di costituzione del diritto di superficie sui beni immobili e di altri diritti reali di godimento.

Analogamente, la relazione tecnica rileva che, salvo casi specifici, il regime impositivo delle plusvalenze è riservato solo alle cessioni dei diritti reali di godimento che seguono la sua costituzione. I redditi ricavati in sede di costituzione dei medesimi diritti divengono imponibili per l’intero ammontare percepito nel periodo d’imposta.

Pertanto, a decorrere dal 2024, per effetto delle novità introdotte dalla Legge di bilancio 2024, ai corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto di superficie non si applica più il regime fiscale delle plusvalenze di cui alla lettera b), comma 1, dell’articolo 67, del TUIR. Tali corrispettivi trovano invece una autonoma disciplina nella successiva lettera h).

Ai sensi dell’articolo 71, comma 2, del TUIR i predetti  redditi «sono costituiti dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione».

Pertanto, in applicazione della normativa e dei principi esposti, nel caso di specie, il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso del diritto di superficie oggetto dell’istanza costituisce reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR, determinato secondo i criteri di cui al successivo articolo 71, comma 2.